証券化された不動産の市場規模は、右肩上がりで増加しており、令和3年では約47兆円の規模まで膨らんでおります。 そして、この年に証券化された不動産取引のうち、大口取引上位20件中16件が信託受益権を使った取引でした。
信託受益権とは、賃料収入や売却資金などを受取れる権利のことで、信託するという事は、これを物件の名義と切り離すことです。
信託で不動産を証券化する流れを図にしました。例えば、収益物件を購入して投資家に販売しようと考えているA社があるとします。
まず、A社は売却を考えている不動産の所有者に、「三好スマイル信託に物件を信託してくれたら、信託受益権として購入する」という話をします。そして、不動産所有者は、物件を当社に信託して所有権を移します、すると信託受益権が手に入り、これをA社に売却します。その後、A社はこの信託受益権を投資家に販売します。 尚、信託契約が継続されている間は、信託受益権の保有者が代わったとしても、不動産の名義は受託者である三好スマイル信託のままで、この物件の賃貸管理会社も基本的に変わりません。
なぜ、A社は不動産所有者に信託受益権にしてもらうかと言うと、信託受益権で購入した場合、現物の不動産を購入するより、不動産取得税、登録免許税、印紙税と言った不動産流通税が大幅に軽減されるからです。
例えば、A社が賃貸不動産を収益物件の保有者から信託受益権で購入した場合の現物不動産で購入した場合に比べた流通税の節約額ですが、例えば売買価格3億円の賃貸マンションの場合なら、不動産取得税、登録免許税、印紙税を合わせて約740万円＊1になります。
更に、購入時に3億円を全額借入れる場合、抵当権設定を行う場合には登録免許税が120万円かかるのに対し、融資を信託受益権への質権設定でできるのであれば、確定日付料の700円だけで済みます。すると、流通税の節約と借入を行う場合の節約を合わせると約860万円ものコストダウンとなります。
そして、A社が収益不動産の信託受益権を売却する場合、一人の投資家に売却も出来ますが、信託受益権というのは分割することが出来るので、小口化して複数の投資家に販売することも出来ます。
例えば10億円くらいする好立地の立派な賃貸オフィスも、信託で小口化されると、一口500万円の200口にして販売出来ます。安定的な収入を賃貸不動産で得たいけれど、投資額に限りがある方にとっては魅力的な投資対象と言えます。福岡で言えば、天神や博多駅前にあるビルを500万円で持てるイメージです。
また、信託受益権の相続税評価額は現物不動産と同様です。したがって、相続人が子供3人の親が、1億円の現金だけ持って亡くなった場合、相続税は633万円かかりますが、同額の収益不動産の信託受益権なら相続税はかかりません＊2。
さらに、一つの賃貸アパートを3人で共有させると、賃貸運営で揉めたり、一人が認知症になると運営が難しくなるといった問題がありますし、相続した人の相続で共有者が増えて権利関係がどんどん複雑になったりします。 分譲マンションの一部屋を一人に一つずつ購入すれば、それぞれの単独所有になります。しかし、三つの物件を同じ金額で購入するのは至難の業です。
これが小口化された信託受益権なら、一口500万円の小口信託受益権を3口購入して、一口ずつ相続させることで公平に配分が出来ますし、運営も信託スキームの中で行われるので、3人のうちの誰かが取り纏めの役を担う必要もありません。相続税の節税が出来て、かつ、公平な配分が出来ることから、小口信託受益権は相続対策にとても適した商品と言えます。
信託受益権にすることで、流通税を大幅に引き下げて収益不動産を購入できる。小口化して、相続対策を検討されている複数の方に売却できる。どちらも三好スマイル信託を活用することで実現できます。
*1: 固定資産税評価額 土地1億2000万円、建物9000万円とした場合。
*2:信託受益権の相続税評価額を4000万円とした場合。
